Nieruchomości na sprzedaż

Kiedy decydujemy się sprzedać mieszkanie, od razu pod uwagę bierzemy to, ile uda nam się zarobić. Wiadomo, że najważniejszą z rzeczy jest to, żeby stworzyć jak najlepsze ogłoszenie i mieć taką ofertę, która zainteresuje klienta i która pozwoli nam zarobić jak najlepsze pieniądze. Jeśli w grę wchodzą nieruchomości sprzedaż, tutaj liczy się przede wszystkim dobry zakup. Jeśli mamy na sprzedaż coś atrakcyjnego, klient trafi się szybciej, niż mogłoby się nam wydawać. Często jednak zapominamy o tym, że otrzymanie pieniędzy za sprzedaż, to nie cała kwota, która otrzymujemy do kieszeni. Istotną bowiem rolę odgrywa podatek, bowiem kwestia opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest rzeczą podstawowa i trzeba o niej pamiętać. Ile zapłacimy za to? Jak wygląda kwestia uregulowania? Gdzie płacimy te pieniądze? O tym wszystkim w poniższym artykule.

Czym jest podatek dochodowy i co trzeba o nim wiedzieć sprzedając nieruchomość?

Nieruchomości na sprzedaż

Nieruchomości na sprzedaż

Jeśli sprzedajemy mieszkanie, podatek dochodowy przy nieruchomości sprzedaż jest elementem podstawowym. Są oczywiście sposoby, by opodatkowania uniknąć, ale trzeba znaleźć na to odpowiednie działania. Jednym z działań, które są niezwykle łatwe jest sprzedaż mieszkania po upływie pięciu lat, czyli mamy tak zwany podatek niezależny od sprzedaży mieszkania. Aby więc taki podatek był niezależny, musi upłynąć pięć lat pomiędzy datą nabycia, a datą sprzedaży danej nieruchomości, przy czym istotne jest to, że chodzi tutaj o lata podatkowe, a nie kalendarzowe. 

Ile wynosi podatek, jeśli chodzi o nieruchomości sprzedaż? 

Każdy musi zapłacić inną kwotę, w zależności od tego, jaka jest cena nieruchomości, którą chce sprzedać. Podstawą, by taki podatek wyliczyć jest Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ile taki podatek więc wynosi? 19% i nazywany jest potocznie podatkiem od wzbogacenia. Aby go wyliczyć należy wziąć pod uwagę różnicę między ceną jego nabycia, a ceną zbycia. Gdyby bowiem było tak, że nieruchomości sprzedaż kosztowałaby nas 19% od sprzedaży, nie opłacałoby się w ogóle sprzedawać naszych domów, bo taka kwota byłaby bardzo wysoką do oddania. Bierzemy więc pod uwagę dochód i od tego bierze się 19%. 

Jak to obliczamy? Najlepiej zrozumieć to na prostym przykładzie. Dana osoba kupuje w 2015 roku mieszkanie, które kosztuje ją 200 000 zł. Kiedy po dwóch latach je chce sprzedać, potencjalny nabywca zapłaci jej za to 250 000 zł. 10 000 zł trzeba liczyć na taksa notarialne, na podatek PCC i na prowizje dla pośrednika. Zostaje więc kwota 40 000 zł i to od niej właśnie musimy zapłacić te 19%, a więc kwotę 7 900 zł. Tyle to kosztuje dana osobę podatek od wzbogacenia. Jeśli więc chcemy postawić na nieruchomości sprzedaż, to musimy mieć ten właśnie aspekt na uwadze, że nie całą kwotę otrzymamy, ale od tej różnicy, która nas wynosi daną sumę, musimy ten podatek po prostu odprowadzić. 

Sytuacje, gdy nie musimy płacić podatku

W jakiej więc sytuacji podatku nie musimy opłacać? W takiej, w której sprzedamy mieszkanie w kwocie równej tej, za którą je kupiliśmy. Jeśli więc kupiliśmy nasze mieszkanie za 200 000 zł i sprzedajemy je za jakiś czas za te 200 000 zł, wówczas żadnego podatku nie płacimy, gdyż nic na tej transakcji nie zarabiamy. Podobnie jest, choć zdarza się to bardzo rzadko, gdyż ceny za nieruchomości idą w górę, a nie w dół, ale jeśli się zdarza, że nieruchomości sprzedaż wynosi nas mniej, niż za to zapłaciliśmy, to logicznie tutaj także nie płacimy nic. 

A jak wygląda sytuacja, gdy dana osoba otrzyma mieszkanie w darowiźnie lub na podstawie dziedziczenia? Jeśli nabycie następuje w drodze nabycia spadku lub darowizny, wówczas ta cena nabycia wynosi 0 zł i jeżeli sprzedajemy ją, wówczas  kwota uznawana jest za podstawę opodatkowania, a więc ten nasz dochód i wtedy bierze się pod uwagę cenę sprzedaży. Dla przykładu, jeśli otrzymaliśmy mieszkanie w drodze nabycia lub darowizny, wynosi nas to 0zł. Jeśli to mieszkanie sprzedamy za na przykład 250 000 zł, wówczas naszym dochodem jest cała ta kwota i z tego trzeba oddać 19%, a więc bardzo dużą kwotę, która wynosi 47 500 zł. 

I jeszcze jedną rzeczą, o jakiej należy pamiętać jest to, że aby uniknąć płacenia podatku przy sprzedaży przed upłynięciem tych pięciu lat, można postawić na tak zwane własne cele mieszkaniowe. Cóż to jest? Ulga na cele mieszkanie sprawia, że otrzymane pieniądze ze sprzedaży wykorzystujemy na konkretny cel mieszkaniowy, a więc na przykład kupno nowego mieszkania, remont, zakup mebli i tym podobne działania. 

Podatek wpłacamy do urzędu skarbowego, do którego przynależymy. Trzeba o nim pamiętać, gdyż niezapłacony podatek od wzbogacenia może przysporzyć nam naprawdę bardzo poważne problemy. Kiedy stawiamy na nieruchomość sprzedaż, warto dowiedzieć się wszelkich niezbędnych w tym zakresie informacji i na tej podstawie działać tak, jak wymaga tego od nas prawo. To element nadrzędny i o nim właśnie należy pamiętać. 

Domy drewniane

Po latach dominacji murowanych budynków coraz szybciej do łask wracają domy drewniane. Są one bardzo dobrze znane ludzkości, swój złoty czas miały w średniowieczu, gdzie drewno było najpopularniejszym materiałem budowlanym. Dziś ludzie na nowo odkrywają ich zalety, nowoczesne projekty zdobywają coraz większą popularność. Służą już nie tylko jako sezonowe budowle, gdzie można spędzić ciepłe lato a coraz częściej pełnią funkcję całorocznych domów. Warto zapoznać się z rodzajami dostępnych metod budowy i zaletami budowy drewnianych domów.

Rodzaje domów drewnianych

Inwestorzy oferujący budowę domów drewnianych wyróżniają trzy podstawowe rodzaje takich domów. Najpopularniejszym z nich są domy kananadyjskie. Konstrukcja domu szkieletowego opiera się na szkielecie z belek opartym na fundamentach. Właśnie fundamenty są jedynym elementem do którego używa się zaprawy, pozostałe elementy wykonywane są na sucho. Znacznie to ułatwia sam proces budowy – można budować nawet zimą. Elementy domów szkieletowych łączone są za pomocą gwoździ i metalowych łączników. Za pomocą specjalnej warstwy izolacyjnej wykonanej z wełny mineralnej i folii paroizolacyjnej wypełniane są przestrzenie szkieletu. Zewnętrzna strona domu wypełniona jest produktem drewnopodobnym.

Jedną z największą korzyści oferowanych przez domy drewniane typu szkieletowe jest krótki czas budowy. Przy odpowiedniej organizacji pracy przez ekipę budowlaną, dom może powstać w 3-4 miesiące. To właśnie wybór odpowiedniej firmy jest kluczowy. Źle dopasowane elementy, niedociągnięcia czy też oszczędności na wykonaniu mogą mieć bardzo negatywny wpływ na energooszczędność domu. Dużo łatwiejsza jest również rozbudowa i modernizacja takich domów.

Kolejnym rodzajem są drewniane domy z bali. Konstrukcja takiego budynku składa się z drewnianych bali, o średnicy od 10 do 30 cm. Średnica bali ma duży wpływ na zastosowanie innych materiałów izolacyjnych, ponieważ drewno samo potrafi dobrze zatrzymać ciepło. Przy budowie domów drewnianych z bali stosuje się bele pełne pełne, klejone, izolowane oraz warstwowe. Korzystanie z bali przy budowie domu pozwala na duże modyfikacje bryły budynku, dzięki czemu łatwo można zbudować dom w stylu góralskim oraz dom nowoczesny.

Ostatnią metodą są domy ryglowe. Metoda ta była bardzo rozpowszechniona w średniowieczu. Polega na konstrukcji ciężkiego, drewnianego szkieletu opartego na dużej liczbie rygli – poziomych elementów drewnianych, które łączą słupy. Całość wzmocniona jest specjalnymi zastrzałami i podwalinami. Całość tworzy monumentalny wygląd budynku, charakterystyczny dla średniowiecznych budowli.

Zalety drewnianych domów

Drewniane domy mają wiele zalet. Podstawowym z nich jest materiał, z którego go wykonano. Drewno jako naturalny surowiec posiada kilka zdolności, których nie posiadają murowane domu. Zapewnia to korzystny mikroklimat w środku przez co posiadają opinię zdrowych i przyjaznych. Jednym z nich jest zdolność do samoregulacji wilgotności, co ma korzystny wpływ na izolację ciepła. Wielu ludzi decyduje się na drewniany dom ze względu na krótki czas budowy. Przy doświadczonej i odpowiednio zorganizowanej brygadzie, budowa domu może trwać około trzech miesięcy a dzięki temu, że nie jest używana mokra wylewka – dom można budować nawet zimą. Dzięki lekkiej konstrukcji domu drewnianego do minimum ograniczona jest wielkość fundamentów, znacznie wpływa to na całkowity koszt budowy domu kanadyjskiego. Domy drewniane cechuje również łatwość przebudowy i modernizacji już istniejących budynków. Łatwo przestawiać ścianki, naprawiać je czy też wymieniać instalacje. Odpowiednio zaizolowane ściany gwarantują dużą oszczędność ciepła i energii.

Jaki rodzaj drewna jest najlepszy przy budowie drewnianych domów

Kiedy podejmiemy już decyzję o budowie domu drewnianego, pozostaje jeszcze wybór drewna, z którego powstanie dom. Eksperci wskazują na cztery najpopularniejsze drzewa – Modrzew, Jodła, Świerk i Sosna. Od tego wyboru będzie zależała cena i jakość wykonania domu.

  • Modrzew – Materiał doskonały do budowy domu, ale jednocześnie bardzo trudny materiał. Cechuje go duża odporność na wodę, dzięki czemu jest trwały, bez skłonności do pękania i paczenia się. Używa się go głównie do produkcji okien, drzwi oraz schodów. Drewno modrzewia jest żywiczne, dzięki czemu wytwarza piękny naturalny zapach.
  • Jodła – to drewno wytrzymałe i sprężyste, ale często ulega pęknięciom. Jest nieodporna na wodę i szkodniki przez co podatna na zapleśnienie. Często stosowane jest jako bale konstrukcyjne, rzadziej jako element dekoracyjny.
  • Świerk – drewno łatwe w obróbce, kruche, z niewielką podatnością na pękanie. Świerk jest trudny do impregnacji, ale łatwo się barwi, dzięki czemu często przeznaczane jest do budowy okładziny, podłogi oraz schodów.
  • Sosna – ulubiony materiał cieśli, Sosna jest miękka i łatwa w obróbce. Wymaga dobrej impregnacji, ponieważ jest łatwo podatna na siniznę, przez co szybko ulega zagrzybieniu. To najtańszy i powszechnie stosowany materiał konstrukcyjny, używany także do budowy drzwi, okien oraz podłóg.

 

Polska, zwłaszcza jeśli chodzi o branżę mieszkaniową jest bardzo zróżnicowana pod względem nieruchomości. Największe różnice zauważa się przede wszystkim w cenie zakupu za metr kwadratowy. Rynek nieruchomości oferuje mieszkania z obiegu pierwotnego i wtórnego, które znacząco się między sobą kontrastują.

Rynek pierwotny

Są to mieszkania (w szeregowcu, w bloku i innych budynkach wielorodzinnych) oraz domy (obejmujące połowę domu, czyli bliźniaki i całe domy) oferowane przez prywatnych deweloperów oraz Spółdzielnie Mieszkaniowe w różnych, często bardzo ciekawych lokalizacjach. Nieruchomości na sprzedaż bardzo często znajdują się w miejscach dobrze skomunikowanych na terenie miasta (w ich okolicy można znaleźć przystanki autobusowe lub tramwajowe), jak i poza nim (w tym przypadku nowi mieszkańcy mogą liczyć na dogodny dojazd samochodem do miejsca przesiadkowego na obrzeżach miasta lub dworzec kolejowy bądź przystanek autobusowy). Poza miastem klienci mogą liczyć na bliskość atrakcyjnych i jeszcze dziewiczych miejsc rekreacyjnych, które w mieście są na wagę złota.

Nieruchomości na sprzedaż dostępne na rynku pierwotnym umożliwiają nabywcy zakup i wybór mieszkania czy domu, który będzie najbardziej odpowiedni pod względem: metrażu, ilości pokoi, piętra czy rozkładu pomieszczeń w nieruchomości. Ich zakup zapewnia, że nabywca jest pierwszym właścicielem lokalu. Dodatkowo do wyboru jest możliwość kupna w stanie deweloperskim lub wykończonym. Do ceny zakupu nieruchomości należy doliczyć jego wykończenie oraz umeblowanie.

Rynek wtórny

W tym przypadku nabywca nieruchomości na sprzedaż bardzo często musi uruchomić swoją wyobraźnię podczas jej oglądania, ponieważ widzi stan zastany po poprzednim właścicielu. Zdarza się, że podczas takich oględzin są jeszcze meble i przedmioty osobiste obecnych właścicieli. Dodatkowo taki lokal wymaga remontu – gruntownego lub częściowego, który obejmuje pojedyncze pomieszczenia. Niemniej zazwyczaj odnowienia potrzebuje kuchnia lub łazienka. Są to najbardziej kłopotliwe pomieszczenia istotnie wpływające na życie domowników, ponieważ:

  • w trakcie przeprowadzania remontu brudzi się w całym domu,
  • utrudnione jest korzystanie z codziennej toalety,
  • uniemożliwione jest gotowanie i przygotowywanie posiłków,
  • czas jaki musi zostać poświęcony na prace remontowe zajmuje średnio od dwóch do sześciu tygodni, o ile nie pojawią się żadne opóźnienia.

Poszukując mieszkania na rynku wtórnym można skupić się na wybranej lokalizacji, pożądanym metrażu i ilości pokoi. Bywa to sporym ułatwieniem dla kupującego, ponieważ zdarzają się także lokale po gruntownym remoncie. Nieruchomości na sprzedaż z obiegu wtórnego przyciągają także umeblowaniem, ceną i większą możliwością negocjacji z poprzednim właścicielem niż w przypadku nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego.

Ceny mieszkań

Wydawałoby się, że stolica Polski – Warszawa, będzie najdroższym miastem w kraju. Tak jednak wcale nie jest. Ceny nieruchomości na sprzedaż w stolicy wynoszą około 8500 złotych za metr kwadratowy. Do jednych z najdroższych miast należy Zakopane i Sopot, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić około 10000 złotych. Najdroższym miastem jest Jurata zlokalizowana na Półwyspie Helskim. Tam za metr kwadratowy należy zapłacić około 15500 złotych. Oczywiście wysokie ceny za wspomniany metr kwadratowy obowiązują w miastach wojewódzkich.

W przypadku województw ceny też są bardzo zróżnicowane. Najniższe ceny za metr kwadratowy można spotkać na terenie województwa: lubuskiego, warmińsko – mazurskiego czy łódzkiego. Najwyższe ceny odnotowuje się na obszarze województwa: mazowieckiego, pomorskiego i małopolskiego. Dla przykładu za metr kwadratowy w Łomży, Krośnie, Legnicy, Świdnicy, Mysłowicach czy w Brodnicy zapłaci się około 3000 złotych. To spora różnica w porównaniu z wcześniej wymienionymi miastami.

Na cenę nieruchomości ma wpływ przede wszystkim lokalizacja, jak pokazują ceny za jeden metr kwadratowy. Do tego dochodzi jeszcze kwestia, czy jest to rynek pierwotny lub wtórny. W cenie mieszkania uwzględniony jest oczywiście metraż, ilość pokoi, standard wykończenia oraz czynniki dodatkowe. Do tych czynników wlicza się opłaty bankowe, koszty notariusza, honorarium pośrednika nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości. Dopiero po uwzględnieniu wszystkich czynników możemy mówić o całkowitej kwocie poniesionej za wystawioną nieruchomość na sprzedaż.

Podsumowanie

Analizując obie opcje, rynek pierwotny i wtórny, można dostrzec sporo różnic. Na pierwszy rzut oka wysuwa się cena zakupu. Jednak doliczając koszty dodatkowe związane z nieruchomością z obiegu wtórnego może się okazać, że ceny te będą bardzo zbliżone do siebie w ostatecznym rozrachunku. Pod uwagę należy więc wziąć bardzo dużą liczbę kryteriów i dokładnie przeanalizować na czym tak naprawdę najbardziej nam zależy. Sprawa jest o tyle ważna, że jest to spora inwestycja, która w większości przypadków będzie wiązała się z koniecznością uzyskania kredytu hipotecznego, niezbędnego na sfinansowanie transakcji.