Kredyty to najczęściej wybierane produkty bankowe na rynku. Korzysta z nich naprawdę wielu ludzi i dla każdego potrzebne są one na zupełnie inny cel. W zależności od tego też tak naprawdę zależy, jaki rodzaj kredytu możemy wziąć. Wiadomo, iż zupełnie inne są potrzeby, jeśli chcemy kupić dom lub mieszkanie, inne gdy zależy nam na zmianie samochodu, a jeszcze inne, gdy planujemy remont mieszkania. Dziś chcielibyśmy wziąć pod lupę kredyty hipoteczne, a  więc przede wszystkim szansę dla wielu młodych ludzi na to, by mieć swój własny dom lub wymarzone mieszkanie.

Otrzymanie takiego kredytu nie jest proste i nie każdy może stać się jego posiadaczem. Cała procedura przyznawania takiego kredytu jest stosunkowo skomplikowana i dlatego też wymaga czasu, by mogła zostać podjęta ostateczna decyzja. Samo złożenie wniosku o kredyt hipoteczny to jedno, a jego otrzymanie to zupełnie coś innego. Na podjęcie ostatecznej decyzji wpływ ma wiele czynników, które rozpatrywane są zarówno poprzez odpowiednią pracę doradców kredytowych, a następnie i innych pracowników banku, którzy w ostateczności po rozpatrzeniu dokumentacji podejmują określoną decyzję.

Kredyty hipoteczne- współpraca z doradcą kredytowym

W każdym banku pracuje doradca kredytowy, który zajmuje się tylko tego typu produktami. Taka osoba posiada stosowną wiedzę, ma odpowiednie doświadczenie i przede wszystkim potrafi współpracować z klientem. Chcąc wziąć kredyt, posiadanie swojego doradcy kredytowego stanowi rzecz najważniejszą. Taka osoba pomaga nam skompletować całą dokumentację, ona przeprowadza wywiad, ocenia naszą zdolność kredytową. Kredyty hipoteczne to produkty, które cechuje wysoka wartość pożyczki i długi okres kredytowania. Doradca kredytowy sprawdzając nas, jako przyszłych kredytobiorców musi zobaczyć, czy stać nas na taki kredyt i czy wszelkie przesłanki gwarantują spłatę tego kredytu na przestrzeni określonego czasu trwania umowy. Im lepszy doradca, tym lepiej dla nas, bowiem dzięki niemu możemy liczyć na fachową pomoc, profesjonalne wsparcie i dobór takich rozwiązań, by otrzymać najlepszy z możliwych kredyt na wymarzony dom lub mieszkanie. Doradca kontaktuje się z biurem nieruchomości, z deweloperem lub sprzedającym i od nich otrzymuje niezbędne dokumenty dotyczące nieruchomości, jaką jesteśmy zainteresowania. Kontaktuje się on także z biurem księgowym, w przypadku osób prowadzących działalność lub z pracodawcą, jeśli taka osoba jest zatrudniona na umowę. Doradca wypełnia wnioski, zbiera dokumentację, prowadzi klienta nawet i pod wejściu kredytu w życie. I co dalej?

Kredyty hipoteczne

Mamy upatrzoną nieruchomość. Złożyliśmy wnioski i dokumenty. Mamy swojego doradcę kredytowego. Po tym wszystkim nasz wniosek kredytowy jest rozpatrywany. Sprawdza się dokumenty pod kątem poprawności i kompletności. Kredyty hipoteczne mają swoje procedury, których każdy bank musi dokładnie przestrzegać. Odbywa się analiza prawna, analiza ekonomiczna i analiza techniczna. Prawna- dokumenty sprawdzane są przez analityka prawnego, który ma za zadanie oszacować ryzyko lub też możliwość udzielenia kredytu. Ekonomiczna- na podstawie dokumentów analityk ekonomiczny sprawdza naszą zdolność finansową. Wykonuje odpowiednie telefony, kontaktuje się z osobami, związanymi z naszą pracą, prowadzi wywiad terenowy. Techniczna- tutaj analityk techniczny sprawdza położenie nieruchomości, wycenia ją i określa, czy dana nieruchomość lub działka są atrakcyjne do wzięcia i czy można na nią udzielić odpowiedniego kredytu. Po tych wszystkich procedurach następuje ostateczne decyzja- pozytywna lub negatywna, w zależności od tego, czy przyszły kredytobiorca spełnił oczekiwania banku i jest w stanie otrzymać kredyt, który może spłacić.

Kredyt hipoteczny- podpisanie umowy

Jeśli wszystko przebiegnie pomyślnie zostaje sporządzona umowa. Jest to dokument niezwykle ważny i istotny, od którego tak naprawdę zależy to, jaki produkt otrzymamy i na jakich warunkach z bankiem będziemy współdziałać. Kredyty hipoteczne to duże zobowiązania, a więc i sama umowa jest niezwykle istotna pod każdym, najmniejszym nawet względem. To, co stanowi podstawę i element priorytetowy to fakt, by każdą część umowy dokładnie punkt po punkcie przeczytać. Jeśli coś jest dla nas niezrozumiałe, należy zapytać doradcę kredytowego o wyjaśnienie. Dobrze jest poprosić o wgląd do umowy wcześniej, abyśmy na spokojnie, w domu mogli dokładnie ją przeanalizować. Często pod wpływem emocji, stresu i presji czasu sprawdzamy ją powierzchownie, a po czasie okazuje się, że pojawiły się problemy, które choć były w umowie określone, my ich nie dojrzeliśmy.

Jak więc widać kredyty hipoteczne nie są to zwykłe produkty, które otrzymamy na telefon lub przez Internet. Wymagają one czasu na rozpatrzenie pod każdym kątem, by przyszły kredytobiorca mógł otrzymać ostateczną już decyzję.

Polska, zwłaszcza jeśli chodzi o branżę mieszkaniową jest bardzo zróżnicowana pod względem nieruchomości. Największe różnice zauważa się przede wszystkim w cenie zakupu za metr kwadratowy. Rynek nieruchomości oferuje mieszkania z obiegu pierwotnego i wtórnego, które znacząco się między sobą kontrastują.

Rynek pierwotny

Są to mieszkania (w szeregowcu, w bloku i innych budynkach wielorodzinnych) oraz domy (obejmujące połowę domu, czyli bliźniaki i całe domy) oferowane przez prywatnych deweloperów oraz Spółdzielnie Mieszkaniowe w różnych, często bardzo ciekawych lokalizacjach. Nieruchomości na sprzedaż bardzo często znajdują się w miejscach dobrze skomunikowanych na terenie miasta (w ich okolicy można znaleźć przystanki autobusowe lub tramwajowe), jak i poza nim (w tym przypadku nowi mieszkańcy mogą liczyć na dogodny dojazd samochodem do miejsca przesiadkowego na obrzeżach miasta lub dworzec kolejowy bądź przystanek autobusowy). Poza miastem klienci mogą liczyć na bliskość atrakcyjnych i jeszcze dziewiczych miejsc rekreacyjnych, które w mieście są na wagę złota.

Nieruchomości na sprzedaż dostępne na rynku pierwotnym umożliwiają nabywcy zakup i wybór mieszkania czy domu, który będzie najbardziej odpowiedni pod względem: metrażu, ilości pokoi, piętra czy rozkładu pomieszczeń w nieruchomości. Ich zakup zapewnia, że nabywca jest pierwszym właścicielem lokalu. Dodatkowo do wyboru jest możliwość kupna w stanie deweloperskim lub wykończonym. Do ceny zakupu nieruchomości należy doliczyć jego wykończenie oraz umeblowanie.

Rynek wtórny

W tym przypadku nabywca nieruchomości na sprzedaż bardzo często musi uruchomić swoją wyobraźnię podczas jej oglądania, ponieważ widzi stan zastany po poprzednim właścicielu. Zdarza się, że podczas takich oględzin są jeszcze meble i przedmioty osobiste obecnych właścicieli. Dodatkowo taki lokal wymaga remontu – gruntownego lub częściowego, który obejmuje pojedyncze pomieszczenia. Niemniej zazwyczaj odnowienia potrzebuje kuchnia lub łazienka. Są to najbardziej kłopotliwe pomieszczenia istotnie wpływające na życie domowników, ponieważ:

  • w trakcie przeprowadzania remontu brudzi się w całym domu,
  • utrudnione jest korzystanie z codziennej toalety,
  • uniemożliwione jest gotowanie i przygotowywanie posiłków,
  • czas jaki musi zostać poświęcony na prace remontowe zajmuje średnio od dwóch do sześciu tygodni, o ile nie pojawią się żadne opóźnienia.

Poszukując mieszkania na rynku wtórnym można skupić się na wybranej lokalizacji, pożądanym metrażu i ilości pokoi. Bywa to sporym ułatwieniem dla kupującego, ponieważ zdarzają się także lokale po gruntownym remoncie. Nieruchomości na sprzedaż z obiegu wtórnego przyciągają także umeblowaniem, ceną i większą możliwością negocjacji z poprzednim właścicielem niż w przypadku nabycia nieruchomości z rynku pierwotnego.

Ceny mieszkań

Wydawałoby się, że stolica Polski – Warszawa, będzie najdroższym miastem w kraju. Tak jednak wcale nie jest. Ceny nieruchomości na sprzedaż w stolicy wynoszą około 8500 złotych za metr kwadratowy. Do jednych z najdroższych miast należy Zakopane i Sopot, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić około 10000 złotych. Najdroższym miastem jest Jurata zlokalizowana na Półwyspie Helskim. Tam za metr kwadratowy należy zapłacić około 15500 złotych. Oczywiście wysokie ceny za wspomniany metr kwadratowy obowiązują w miastach wojewódzkich.

W przypadku województw ceny też są bardzo zróżnicowane. Najniższe ceny za metr kwadratowy można spotkać na terenie województwa: lubuskiego, warmińsko – mazurskiego czy łódzkiego. Najwyższe ceny odnotowuje się na obszarze województwa: mazowieckiego, pomorskiego i małopolskiego. Dla przykładu za metr kwadratowy w Łomży, Krośnie, Legnicy, Świdnicy, Mysłowicach czy w Brodnicy zapłaci się około 3000 złotych. To spora różnica w porównaniu z wcześniej wymienionymi miastami.

Na cenę nieruchomości ma wpływ przede wszystkim lokalizacja, jak pokazują ceny za jeden metr kwadratowy. Do tego dochodzi jeszcze kwestia, czy jest to rynek pierwotny lub wtórny. W cenie mieszkania uwzględniony jest oczywiście metraż, ilość pokoi, standard wykończenia oraz czynniki dodatkowe. Do tych czynników wlicza się opłaty bankowe, koszty notariusza, honorarium pośrednika nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości. Dopiero po uwzględnieniu wszystkich czynników możemy mówić o całkowitej kwocie poniesionej za wystawioną nieruchomość na sprzedaż.

Podsumowanie

Analizując obie opcje, rynek pierwotny i wtórny, można dostrzec sporo różnic. Na pierwszy rzut oka wysuwa się cena zakupu. Jednak doliczając koszty dodatkowe związane z nieruchomością z obiegu wtórnego może się okazać, że ceny te będą bardzo zbliżone do siebie w ostatecznym rozrachunku. Pod uwagę należy więc wziąć bardzo dużą liczbę kryteriów i dokładnie przeanalizować na czym tak naprawdę najbardziej nam zależy. Sprawa jest o tyle ważna, że jest to spora inwestycja, która w większości przypadków będzie wiązała się z koniecznością uzyskania kredytu hipotecznego, niezbędnego na sfinansowanie transakcji.

Niektórym osobom może się wydawać, że niezabudowany grunt jest typem nieruchomości, którą jest najłatwiej sprzedać. Myślą, że tego typu transakcja nie jest tak problemowa jak w przypadku mieszkań lub domów. Nic bardziej mylnego.

 

Jeśli chcemy szybko sprzedać działkę, musimy najpierw sprawdzić cały szereg dokumentów i stan terenu. Często posiadając działkę, nawet nie wiemy, że nie ma ona zapewnionego dojazdu prawnie, pomimo, że codziennie do niej dojeżdżamy.

 

Szybka sprzedaż działki

 

Przede wszystkim musimy sprawdzić, jaki jest status naszej działki. Może to być działka leśna, usługowa, budowlana lub rolna. W tym celu możemy skorzystać z dwóch dokumentów.

 

  1. Stadium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.
  2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.

 

Zawierają one plany, pozwalające ustalić przeznaczenie działek.

 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy

 

działki szczecinMoże się niejednokrotnie zdarzyć, że działka znajduje się tylko w pierwszym dokumencie. Oprócz tego, może w nim być ujęta jako działka rolna. Istnieje jednak coraz większy popyt na działki budowlane. Nie musimy się jednak martwić. Złóżmy po prostu stosowny wniosek w gminie o wydanie warunków zabudowy. Urząd gminy ma dwa miesiące na ustosunkowanie się do naszego wniosku. Jednak najczęściej oznacza to po prostu uzbrojenie się w cierpliwość. Musimy bowiem pamiętać, że taka decyzja nie jest tylko uzależniona od urzędu gminy, ale również  innych organów.

 

Jeśli jednak zależy nam na sprzedaniu z dużym zyskiem naszej działki, poczekajmy trochę. Często składamy wniosek o warunki zabudowy, dopiero wtedy, gdy pojawi się klient. To podstawowy błąd. Klient musi mieć już jasno przekazane informacje. Będzie wtedy wiedział, jaki rodzaj domu może postawić. Może się bowiem okazać, że warunki zabudowy okażą się inne, niż początkowo myślał. Dodatkowo, otrzymujemy mapę. Wyznacza ona granice zabudowy (nigdy nie możemy budować na całej działce).

 

Duża działka

 

Typowa działka liczy 30 arów. Jeśli jednak nasza działka jest większa, przed złożeniem wniosku zgłośmy się do geodety, który podzieli naszą działkę na kilka mniejszych. Najpierw musimy podzielić działkę, a dopiero po kolei występujemy o warunki zabudowy na każdą nową nową działkę. Wtedy osiągniemy największy zysk.

 

Co ważne, warunki zabudowy są wydawane bezterminowo. Może wystąpić o nie każdy, nie tylko właściciel danej działki. Warunki mogą wygasnąć wtedy, gdy zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.

 

To akt prawa miejscowego i znajduje się na najwyższym miejscu w hierarchii dokumentów, definiujących przeznaczenie działki. Warunki mogą wygasnąć również wtedy, gdy nastąpi podział działki lub jeśli wystąpi o nie inna osoba. W innych przypadkach są ważne bezterminowo.

 

Pozwolenie na budowę

 

Na dwa lata wydawane jest pozwolenie na budowę. Występuje razem z konkretnym projektem posiadłości, którą chcemy wybudować. Możemy o niego wystąpić tylko wtedy, gdy mamy działkę budowlaną albo zostały już wydane warunki zabudowy.

 

Co należy sprawdzić?

 

Przede wszystkim musimy sprawdzić, czy nasza działka ma zapewniony dojazd. Nie chodzi jednak o to, czy prowadzi do niej jakaś droga, ale o to, czy możemy prawnie z niej korzystać. Najlepiej jest zadzwonić w tej sprawie do gminy, w której znajduje się nasza działka. Podajemy wtedy jej numer i pytamy, czy prowadząca do niej droga jest gminna czy prywatna. Nie musimy się już o nic martwić, jeśli jest gminna. To droga publiczna, z której każdy może korzystać. Jeśli jednak jest to droga prywatna, musimy koniecznie sprawdzić akt notarialny, który dostaliśmy przy kupnie działki i księgę wieczystą.

 

Czasami występuje sytuacja, że droga jest własnością właścicieli działek, zlokalizowanych przy tej drodze, a my jesteśmy tylko współwłaścicielami. Wtedy w akcie notarialnym znajduje się zapis, że mamy udział w drodze. Jeśli sprzedajemy działkę, sprzedajemy również ten udział. Jeśli chcemy mieć jednak udział w drodze nawet po sprzedaży, możemy sprzedać tylko część tych udziałów. Jest to bardzo sensowne rozwiązanie, gdy mamy kilka działek, przy tej samej drodze. Wtedy możemy po równo podzielić swoje udziały między właścicielami każdej działki.

 

Czasami jednak może się zdarzyć, że droga dojazdowa do działki jest prywatna, a w akcie notarialnym nie znajduje się zapis, dotyczący naszych udziałów. Musimy wtedy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą naszej nieruchomości. Upewnijmy się, że wszystkie wpisy są w niej zgodne. Bardzo ważną rzeczą jest też uzbrojenie działki na sprzedaż.

 

Teren może stracić na wartości, jeśli najbliższe uzbrojenie znajduje się bardzo daleko. Musimy pobrać z urzędu mapę zasadniczą. Znajdziemy na niej wszystkie przyłącza: prądu, wody, kanalizacji, gazu i telekomunikacja. Jeśli nasza działka jest uzbrojona, jest bardziej atrakcyjna. Nowy właściciel nie musi bowiem wtedy ponosić kosztów przyłączenia się do sieci. Nawet jeśli mamy działkę rolną, wykonując odpowiednie kroki, możemy przekształcić ją w budowlaną.

 

Prawie każdy teren możemy sprzedać z zyskiem. Jeśli chcemy szybko sprzedać działkę, musimy sprawdzić wszystkie ważne kwestie prawne.